委托人易某某以千万人民币购得商铺一套，看楼时是毛坯房，交易完成易某某去收楼时却发现该房已被某健身运动有限公司经营使用！后被告知该房原业主欠缴物业管理费及滞纳金1800多万元，物管公司“依法”行使“准物权”，将该房出租收益折抵物管费用。经交涉无果，无奈，业主买房却陷入了一系列诉讼之中。此为第一案返还房屋案，最终法院采纳律师意见，支持了原告方要求确认租赁合同无效和返还房屋的诉讼请求。

以下是律师代理词：

（2005）穗中法民四初字第NN号返还房屋纠纷案原告方

                                                代 理 词

    审判长、审判员：

    广东百越律师事务所受易某某先生委托，指派龚崇岭律师担任其诉广州某南房产发展有限公司（以下简称某南公司）、广州某健身运动有限公司（以下简称某健身公司）返还房屋纠纷一案特别授权代理律师。合议庭根据二被告的申请依职权追加了广州市某广场物业管理有限公司（以下简称物管公司）和广州市某区某健身运动有限公司（以下简称某区某健公司）为第三人参加到诉讼中来，我们参加完刚才的庭审，现发表如下代理意见：

    一、事实方面

    我们认为本案事实清楚，案内几个主要相关事实是1、2003年9

    月30日，广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第01NNN号民事裁定书生效，案内物业被裁定以物抵债抵偿给葛某某先生，同年12月2日，该物业产权登记到葛某某先生名下；2、2004年3月30日，无权处分人——本案第三人物管公司以案内物业原业主牛某某先生欠缴巨额物业管理费为由，非法将该物业委托给本案被告某南公司向外出租；3、2004年4月5日，某健身公司非善意的以远低于市场价仅相当于案内物业物管费的租金，明显有过失的（未审查出租人是否有权出租,没有尽到起码的注意义务）承租案内物业，并且一直非法侵占、使用至今；4、2003年12月31日原告与葛某某先生达成房屋买卖合同买卖意向（当时案内物业尚是毛坯房），2004年8月19日，双方签定房屋买卖合同，同年10月18日，案内物业产权登记到原告名下。

        我们归纳的案内事实是：案内第三人物管公司怠于行使其对牛某某的物管合同债权（未及时在牛某某对案内物业享有完全产权时使其物权受限从而实现债权）——>案内物业合法移转至葛某某先生名下——>物管公司无权处分古先生物业，将其非法委托某南公司出租——>第二被告某健身公司非善意、有过失的承租案内物业——>案内物业合法移转至原告名下——>原告起诉

    二、适用法律方面

    1、根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条，“房屋权属证书

    是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”联系本案，原告是案内房屋经合法登记的权利人，依法应当享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，但该房屋至今被案内被告和第三人非法侵占和使用、收益。第二被告某健身公司承租案内物业时并没有审查第一被告某南公司是否有权出租，没有查实对房屋享有“行使…处分权利的唯一合法凭证”房屋权属证书，其过失是非常明显的，应当自行承担不利的法律后果。

    2、根据《合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”联系本案，求本溯源，第一被告某南公司非法出租案内物业是基于《委托出租合同》，但该合同的委托出租方，案内第三人物管公司的委托出租行为是无权处分行为，所以某南公司的处分行为也是无权处分。物管公司委托出租案内物业时，该物业已合法登记在原告上手葛某某先生名下。物管公司以原业主欠缴巨额物管费为由，迳行将古先生的物业委托出租，是无权处分他人财产，是非法的，因为物管公司对物业原业主享有的合同债权是相对的，不具有对抗物管合同以外第三人的法律效力。物管公司委托某南公司将案内物业低价出租给某健身公司，物业权利人没有也不可能对其无权处分行为予以追认；并且，本案无处分权人至今没有也几乎不可能事后取得处分权，鉴此，我们认为二被告签定的《某广场商铺租赁合同》涉及案内物业的部分合同依法应认定为无效。

    3、根据《民法通则》第七十一条的规定，“所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”；第七十五条“公民的合法财产（包括公民的房屋）受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占……”；第一百零六条“公民、法人由于过错……侵害他人财产的应当承担民事责任。”；第一百一十七条“侵占……他人财产的，应当返还财产。”；第一百三十四条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（四）返还财产；（五）恢复原状……”。联系本案，二被告和第三人非法侵占了原告的房屋，第一被告某南公司和第三人物管公司侵害原告财产权的过错在于无权处分了原告的合法财产；第二被告某健身公司和第三人某区某健公司的过错在于其租房使用时没有尽到起码的注意义务，从无处分权人处取得不受法律保护的承租权，非法占有和使用了原告的房屋。原告依法行使物上请求权，要求众被告和第三人停止侵占，排除妨碍，恢复原状，返还财产，是行使基本的物权，应当得到法律的保护。

    三、法理方面

    针对第三人物管公司在答辩时提出原告物权所指物“物上有债

    务”“物权受限”的问题，被告某健身公司和第三人某区某健公司又提出了“买卖不破租赁”的问题。他们虽然没有提出相关的法律依据，只是空谈法理，我们在充分摆事实、摆法律依据之后，仍然要从法理方面进行回应。

    依据我国传统的民法理论，物权具有“排他效力、优先效力、追及效力和物上请求权效力。”关于物权的优先效力问题，我们查阅《物权法（草案）》第二修改稿（十届全国人大、常委会第二十四次委员长会议文件），第八条规定，“在特定的不动产或者动产上，既有物权又有债权的，优先保护物权，但法律另有规定的除外。”第三十九条规定，“无权占有他人不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第四十条规定，“造成他人不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状。”第四十一条规定，“妨害行使物权的，权利人可以请求排除妨害。”法理上物权的优先效力，“物权破除债权”是指特定物的物权相对于“物上债权”既以给付该物为标的的债权优先。在司法实践领域，最常见的是一房二卖，后买方如果先合法取得物权，则即使是后成立的物权仍可以破除先成立的所谓“物上债权”，先买方只能向卖方主张违约责任，而对后买方的物权无权妨害。回到本案，第三人物管公司依据物业管理合同对案内物业原业主享有的债权，债的标的是给付金钱，并非给付案内物业，“物上有债务”“物上债权”一说根本不成立。这种债权，与原告的物权不具有可比性。由于“债权本身具有功能上的局限性”，债权人应特别注意债权保护的技巧和时效性。根据债的相对性原则，第三人物管公司对牛某某的债权不能对抗第三人，与本案原告无关。

    至于“物权受限”和“买卖不破租赁”一说，则就是前述《物权法》物权的优先效力条款“但书”所指“法律另有规定的除外”。先说“物权受限”问题，这方面无论是论物权的追及效力或是论物权的优先效力，我们承认这些效力并不是绝对的。但第三人“物权受限”抗辩不能成立的原因是因为其没有依法适时使债的相对人的物权受限。物管公司即没有与债务人约定成立担保物权，也没有及时通过财产保全措施合法适时的使债务人的物权受限。而是怠于行使合同债权，使债务人的物业“物权公示”为产权清晰，处于可自由交易状态。到现在，第三人物管公司对原告来谈什么“物权受限”只能说是无的放矢。

    再谈“买卖不破租赁”问题，这点法律是明文已有规定的，但是我们强调该原则默认的大前提是，租赁在前，买卖在后，并且在前的租赁合同应是合法有效的。而本案却不是，我们的第一个诉讼请求就是要求确认二被告签定的租赁合同涉及原告物业产权部分的无效。合议庭支持我们的诉请，则“买卖不破租赁”原则适用的大前提为非，不能推出结论。第二被告某健身公司和第三人某区某健公司答辩称原告无权请求确认合同无效，因为无效的合同从一开始就不具备法律效力。而二被告签定租赁合同时，原告尚非案内物业业主。这纯属对相关法律的片面理解，因为合同无效的有权确认机构只有人民法院和仲裁委员会。未经确认，争议合同处于效力待定状态。原告取得案内物业物权后，第二被告某健身公司和第三人某区某健公司对案内物业的非法侵占状态仍在继续，原告依法请求确认相关租赁合同无效是于法有据的。

    综上，我们认为众被告和第三人妨害了原告合法物权的实现，原告的全部诉讼请求合理合法，请合议庭依法公正裁判，对原告给予司法救济！

                               广东百越律师事务所

律师：龚崇岭

二OO五年五月某日