物权案获赔491万,两审胜诉!

本律师代理全国农业龙头企业广州从玉菜业有限公司董事长杨先生3000平米商铺被侵占维权系列案,第一案诉请确认租赁合同无效,返还物业案；第二案物业管理费应诉案，我方均获得完胜。因各方和解破裂，本律师继续代理杨先生提起了侵权索赔案，历时2年，终获全胜，委托人获得491万元的侵权赔偿判决。

以下是二审法院的判决书摘要（已对当事人名称及相关地名作技术处理）：本案已被 北大法宝司法案例 收录,参见网址: http://vip.chinalawinfo.com/Case/displaycontent.asp?Gid=117516972

本院认为，本案是房屋侵权赔偿之诉。被上诉人杨先生经买受取得广州市德星路9号C403房产的所有权，房管部门已于2004年10月18日核发上址房产的房地产证给杨先生，依法享有占有、使用、收益和处分的全部所有权能。上诉人广州市荔湾物业管理公司并非涉案房产的产权人，也未得到产权人的授权，事后也未得到业主的追认，其委托上诉人广州穗南房产发展公司擅自出租涉案房产并收取租金的行为，侵犯了杨先生的合法权益。穗南公司是涉案房产的开发商，明知荔湾物业管理公司无权出租涉案房产情况下仍接受其委托，具有共同侵权的故意，依法应与物业管理公司共同承担侵权赔偿责任。物业管理公司、穗南公司上诉主张无论从合同相对性或代理关系只能由穗南公司或物业管理公司其中一方承担责任，依据不足，显然不能成立。物业管理公司辩称其出租涉案房产是对业主欠费的自助行为，亦于法无据，且生效判决已驳回物业管理公司要求杨先生支付物业管理费的诉讼请求。另本院作出的（2005）穗中法民四初字第32号民事判决已经生效并以确认穗南公司与广州市力美健身运动有限公司于2004年4月5日所签订的《荔湾广场商铺租赁合同》以及《补充协议》中关于出租广州市德星路9号荔湾广场C403单元建筑面积2659.54平方米给广州市荔区力美健健身有限公司使用的条款无效。荔湾物业管理公司、穗南公司和广州市力美健健身公司、广州市荔区力美健健身公司签订上协议以及履约侵害了作为产权人的上诉人的利益，为共同侵权人，应共同承担侵权责任。广州市荔区力美健健身公司是涉案的实际使用人，尽管广州市力美健健身公司并未实际使用涉案场地，按广州市荔区力美健健身公司是基于广州市力美健健身公司在未善尽审查涉案商铺产权的情况下于某南公司签订的租约而进场使用商铺的，因此广州市力美健健身公司应对侵权后果承担责任。

穗南公司、荔湾物业管理公司、广州市力美健健身公司以及广州市荔区力美健健身公司作为共同侵权人对上诉人造成的侵权后果应承担责任。在四责任人如何承担侵权责任问题上，荔湾物业管理有限公司、穗南公司明知其并非产权人，也没有取得产权人的授权，仍然出租讼争场地，收取租金，明显存在过错，应承担主要责任；而广州市力美健健身公司、广州市荔区力美健健身公司作为签约人以及场地的实际承租人，没有充分了解涉案场地的产权情况就贸然签约以及使用场地也没有尽到必要的谨慎义务，也存在过错，应承担次要责任。为此，一审确定穗南公司、荔湾物业管理公司各承担35%的赔偿责任；广州市力美健健身公司、广州市荔区力美健健身公司各承担15%的赔偿责任，并无不当。上诉人穗南公司、荔湾物业管理公司、广州市力美健健身公司、广州市荔区力美健健身公司对各自承担责任的主次及比例的上诉理由均不成立，本院不予采纳。

穗南公司、荔湾物业管理公司上诉认为出租涉案房产时，该商铺的所有权人是古某某，上诉人即便构成侵权，侵权对象应该是古某某而非被上诉人杨先生，而古某某另案已放弃对穗南公司、物业管理公司责任的追究，故其在本案出租抵债中无论是否有过错，均不产生任何基于侵权性质的赔偿责任的问题。本院认为，穗南公司与广州市力美健健身公司约定的租期从2004年4月6日起至2014年4月5日止，长达十年，对涉案商铺的先后产权人构成持续侵权，因此，即使前产权人放弃追究穗南公司、物业管理公司的侵权责任对杨先生也没有法律约束力。穗南公司、物业管理公司仅以出租时产权人并非杨先生为由，由此上诉认为对杨先生不构成侵权，也是不能成立的。另外，根据物权的排他性、绝对性和对世性的法律特征，杨先生自办理涉案商铺的过户手续，取得房地产证之日起，即取得涉案商铺的所有权，对任何人产生法律效力。因此，杨先生有否及时告知物业管理受让涉案商铺的事实并不影响其物权的取得和行使。况且，杨先生在2004年10月18日取得涉案商铺物权后，已分别于2005年1月31日和2006年3月31日提起返还涉案商铺之诉和本案侵权赔偿诉讼。穗南公司、荔湾物业管理公司援引《广东省物业管理条例》第十五条第2款的规定，以杨先生没有将受让涉案商铺的事实及时告知物业管理公司及办理收楼手续为由，主张对杨先生不构成侵权，不能成立。

关于赔偿损失的计算标准问题。一审法院根据杨先生的申请，委托广州市荔湾区房地产租赁管理所评估涉案商铺从2004年10月18日起至今的租金市场价格。经审查，该所出具评估答复书程序合法，依据充分，上诉人二审申请重新鉴定不符合最高人民法院《关于民事诉讼政局的若干规定》第二十七条的规定，本院不予接纳。根据广州市国土局、房管局《广州市一九九九年非住宅房屋租金参考价》的适用说明，该租金参考价不但适用于非住宅房屋租赁双方协商议定租金的参考，而且司法机关在判案过程中涉及非住宅房屋租金的，是可以参照租金参考价评定或委托市、区房地产租赁管理所评定的；且该说明明确当事人可在租金参考价的基础上，结合租赁双方的实际情况和房屋的楼层、装修等条件，具体确定租金额。广州市荔湾区房地产租赁管理所回复一审法院其评估涉案商铺的参考价租金为每月398931元是依据上述文件，按涉案商铺所处地段进行评估，没有考虑商铺是否带装修。因此，一审在房管部门评定的上述参考价租金的基础上，考虑该商铺原为毛坯房，采纳被上诉人杨先生提出的按每月30万元的标准计算占用房屋的租金损失，符合公平合理原则，并无不当。四上诉人认为赔偿标准过高，以及穗南公司、荔湾物业管理公司上诉认为被上诉人主张的租金损失应当扣除广州市某区健身公司的装修成本，均依据不足，本院不予采纳。

综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持；审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费34560元，由上诉人广州市力美健健身公司、广州市荔区力美健健身公司、广州市荔湾物业管理公司、广州市穗南房产发展公司各负担8640元。

本判决为终审判决。

以下是律师代理词：（版权所有，侵权必究！）

                                                                        (2007)穗中法民五终字第998号案被上诉人

代理 词

尊敬的审判长、审判员：

众上诉人不服(2006)荔法民三初字第868号民事判决上诉一案，我作为被上诉人杨先生的诉讼代理人，参加了合议庭组织的两次开庭审理，现发表二审代理意见如下：

一、原审判决认定事实清楚，各上诉人就事实部分提出的上诉意见不能成立。

1、上诉人广州市力美健健身运动有限公司（以下简称广州市力美健健身运动有限公司）和上诉人广州市荔区力美健健身运动有限公司（以下简称荔区力美健公司）对原审判决不服，关于事实部分的的上诉意见只有一点——原审不应采纳广州市荔湾区房地产租赁管理所作出的租金评估报告。

上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司（以下简称荔湾广场物业公司）和上诉人广州市穗南房产发展有限公司（以下简称穗南公司）的第四点上诉意见也提到了这个问题。荔湾广场物业公司和穗南公司的共同诉讼代理人在二审程序提交了一份所谓的租金“参考”证据，并申请重新鉴定。我们认为，原审采纳的租金评估报告，是我方在一审程序依法向法院申请，经法院委托，由有权机关作出的公正、客观的评估。我方参照这份评估报告评估的涉案物业有关时期每月租金398931元的标准，提出每月30万元的索赔，已充分考虑了市场因素、装修因素，是我方对诉权的自由处分，公正、合理。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》二十七条规定，众上诉人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议应申请重新鉴定，并应首先提交证据证明异议指向的法定情形。本案众上诉人在一审程序均未举证证明“鉴定结论明显依据不足”或有其它应申请重新鉴定之情形，而且众上诉人在一审程序均未申请重新鉴定。我们认为，众上诉人已尚失申请重新鉴定的程序利益。上诉人荔湾广场物业公司和穗南公司二审提交的证据不是法定的“新的证据”，我方拒绝质证，更不同意其提出的要求二审重新鉴定的毫无法律依据之请求。

2、上诉人荔湾广场物业公司和穗南公司上诉称“直至被上诉人05年1月21日起诉之前，上诉人尚不知道C403商铺已发生所有权转移的情况”，合议庭为此节事实专门组织第二次开庭补充调查。被上诉人现慎重答复合议庭：①上诉人陈述不属实，被上诉人在购买涉案C403物业前，已就物业管理费问题特别发函给上诉人荔湾广场物业公司，此节事实在（2005）穗中法民四初字第32号生效判决书中有记载：“本院经审理查明，……（第8页第2行）2004年8月27日，曹勇律师受原告（被上诉人）委托，向荔湾广场物业公司发出《律师函》，以欲购买C403为由，请求查证有关物业管理费情况。荔湾广场物业公司没有回复，也没有把该房已出租给健身公司公司使用的事实告知原告。”，这说明在涉案物业转让之前被上诉人就已充分通知了上诉人；②实际上，被上诉人从前手业主处购得该物业，在当初看楼时尚是毛坯房，物业过户后，被上诉人去收楼时发现物业已由上诉人健身公司公司在实际经营使用，被上诉人随即提出交涉，因上诉人两健身公司公司称其为善意承租，支付了对价，上诉人荔湾广场物业公司则要求被上诉人支付前手业主拖欠的1800多万元物管费用后方可交楼，交涉未果，被上诉人只得提起诉讼；③本案是物权侵权损害赔偿纠纷，被上诉人依法购得涉案物业C403，依法享有物权。物权是对世权，根据物权公示原则，各上诉人在侵占、使用涉案物业前，均可轻易、便捷的查询物业的产权情况。上诉人荔湾广场物业公司和穗南公司所称“上诉人无从知道物业所有权已转移的情况”之理由是不能成立的。各上诉人无视他人的物权，侵犯被上诉人依法享有之对世物权，应承担相应的侵权责任。被上诉人只要是在诉讼时效内对侵权人提起了侵权之诉，就理应受到法律的保护。上诉人提出的此节异议根本没有法律依据；④上诉人援引的《广东省物业管理条例》不适用于本案待处理的法律关系，引用法律不当。上诉人荔湾广场物业公司诉被上诉人等的物业管理纠纷已经被中院生效判决一审驳回（05穗中法民三329号），荔湾广场物业公司连上诉的机会都放弃了，他们已输得心服口服。在本案中再三提起物业管理相关问题纯属无理取闹。另《广东省物业管理条例》第十五条所指，是对“转让人”义务的规定，被上诉人是受让人。上诉人荔湾广场物业公司和穗南公司上诉称“上诉人并无针对被上诉人的侵权故意与主观过错”亦不能成立，物权是对世权，上诉人对物侵权就是对业主的侵权。

3、各上诉人上诉称上诉人与原审被告(其它上诉人)不构成共同侵权,各行为人之间不存在意思联络。我方认为，这点原审认定得非常清楚，第8页第3行起“由于荔湾广场物业公司、穗南公司和广州市力美健健身运动有限公司、荔区力美健公司公司签订上述协议以及履约侵害了作为产权人的原告的利益，为共同侵权人，应共同承担侵权责任。”各上诉人侵犯被上诉人的对世物权虽然所起的作用，担当的角色不同，但是他们的行为以签约和履约行为为结合，已形成意思联络，构成共同侵权。原审判决认定此节事实非常清楚。

 二、原审判决适用法律正确。

本案是贵院（2005）穗中法民四初字第32号案的继续，是被上诉人在谋求和解未果的情况下提出的损赔之诉。原审判决引用了同32号相近的法律依据，求得了判决的一致。另，相关案件（2006）穗中法民五终字第1815号生效判决书虽然驳回了上诉人古锦耀（被上诉人的前手业主）的上诉请求，判其败诉。但1815号判决书实际认可了32号判决，在1815号判决书“本院认为”部分同样确认了“物业公司、穗南公司和广州市力美健健身运动有限公司、荔区力美健公司公司签约及履约侵害了作为产权人的利益，为共同侵权人，应共同承担侵权责任”（第7页第10行起）。1815号判决书驳回上诉人古锦耀的上诉，致其全面败诉主要是上诉人古锦耀自己在主张权利时处分诉权不当而引起。以上两份生效判决均已认定本案各上诉人共同侵权成立，为求得判决的一致，被上诉人请求合议庭驳回各上诉人之上诉，全面维持868案一审判决。

以上意见，谨供合议庭参考，谢谢！

此致

广州市中级人民法院

                       广东舜华律师事务所

                             龚崇岭律师  13538745373

                       二○○七年五月十日